פרי לזר

כפי שמוגדר בחוק, "בית משותף" הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).  

"רכוש משותף" מוגדר ככל חלקי הבית המשותף, כדוגמת הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות וכדומה, מלבד החלקים הרשומים כדירות.

 

רישום בית משותף

בתים רבים בישראל אינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים אף כי הם מתנהלים כבית משותף ועונים על כל הדרישות הקיימות לבית משותף. נראה, כי רבים אינם נותנים על כך מספיק את הדעת ומחשיבים זאת כעניין פרוצדוראלי גרידא, אולם אין זה כך. לאי רישום בית משותף עלולות להיות השלכות רבות כגון: הפחתת ערך הדירה, קשיים במכירה, קשיים בלקיחת משכנתא וכיו"ב. בנוסף, מלבד העובדה שרישום זה נדרש על פי חוק, הוא גם בעל יתרונות רבים ומגוונים:

• הרישום מהווה אישור רשמי לזכות הבעלות שיש לבעל הדירה ומקנה לו זכות קניינית כלפי כולי עלמא.

• הרישום מגדיר את מיקום הנכס באופן מדוייק, לרבות כל הצמוד לנכס וזכויות הבנייה הקיימות להן ערך כלכלי רב.

• הרישום מסדיר את הזכויות בין הדיירים ומונע מחלוקות.

• רישום בית משותף מעלה את ערך הנכס ומקל על ביצוע פעולות בו.

 

כיצד מתבצע הרישום?

תחילה, יש לבצע הפרדה בין רישום בית משותף על ידי החברה הקבלנית לבין רישום בית משותף באופן עצמאי.

החברה הקבלנית, אשר בנתה את הנכס, מחוייבת כלפי הרוכש לבצע את כל הליכי רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. יש לשים לב שבד"כ החברה גובה מרוכשי הדירות תשלום הוצאות עבור הרישום ועל כן, חשוב להקפיד כי הוא אכן מתבצע.

במקרים בהם החברה הקבלנית אינה מתפקדת או כאשר מדובר בבית ישן המוגדר "כחברה בע"מ" (כפי שהיה נהוג פעם), ישנם כמה פעולות אשר יש לבצע באופן עצמאי:

• להחלטה בדבר רישום בפנקס הבתים המשותפים נדרש להשיג רוב של בעלי הדירות ששטח הרצפה שלהם יחד מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כלל הדירות בבית.

• הגשת בקשה מסודרת בפני לשכת המפקח על המקרקעין הכוללת מספר רב של מסמכים, ובין היתר: טופס בקשה לרישום בית משותף, נסח רישום, תשריט המבנה, תקנון בית משותף, הסכמות של גורמים בעלי הערות ועוד.

בעת רישום הבית המשותף יש לרשום גם זיקות הנאה, במידה וקיימות, משכנתאות ו/או הערות נוספות שנרשמו על הנכס ו/או על דירות מסויימות בבניין.

לאחר שהמפקח יבחן את הבקשה ובמידה וימצא לנכון, הוא יעניק צו לרישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. בצו זה, יהיו מפורטים נתונים רבים כגון: מספר הדירות, שטח הרצפה של כל דירה, חלקים מסויימים ברכוש המשותף המוצמדים לכל דירה, תקנון מוסכם ושמות בעלי הזכויות הקנייניות בדירות.

הליך רישום הבית המשותף הינו הליך סבוך, בעל מרכיבים בירוקרטיים רבים ועל כן, מחייב התערבות עורך דין מקצועי. ככל שהבית המשותף כולל יותר דירות, הצמדות, מחסנים או התחייבויות שונות לרשויות כך ההליך יותר מורכב עבור עורך הדין.

 

תיקון צו בית משותף:

תיקון צו בית משותף הינו הליך משפטי בו אחד הדיירים מן הבית המשותף מבקש לשנות את פרטי הרישום בצו רישום הבית המשותף ו/או במקרים בהם חל שינוי מסויים בבית המשותף לאחר רישומו. לצורך הדוגמא: תיקון הצו יידרש במקרים כגון הרחבת הדירה, שינויים בהצמדות מדירה לדירה, בנייה של חדר נוסף, חלוקה מחודשת של חניות, תוספת של דירות וכיו"ב.

אין חולק כי מדובר בהליך מהותי, שמטרתו העיקרית שמירה על קניינו ורכושו של בעל הנכס, אך הוא גם בעל השפעות רבות על שווי הנכס והשבחתו. הדבר ניכר לעין ביתר שאת בשנים האחרונות עקב הוספת דירות בהליך של תמ"א 38, פרוייקטים של פינוי בינוי, וכן בכל מצב אחר של תוספות יחידות דיור לבניין, מחסנים, מרפסות וכדומה. כל אלו מצריכים תיקון נכון של צו הבית המשותף.

חשוב לדעת כי כל שינוי שנעשה במבנה ללא תיקון צו הרישום עלול להקשות על מכירת הנכס בעתיד ו/או אף על הליך לקיחת המשכנתא. שינויים או תוספות שנעשו בנכס ואינם מופיעים בנסח הטאבו אינם משקפים את המצב המשפטי האמיתי של הנכס, ולכן קונים פוטנציאליים עלולים להירתע ובצדק – מבחינתם אין ראיה ממשית לבעלות או לטיבו האמיתי של הנכס. 

 

כיצד מתבצע התיקון?

הליך תיקון צו בית משותף קבוע בחוק המקרקעין ומחייב, בין היתר, גישה למסמכי הבית המשותף הקיימים. בנוסף על כך, ישנם מסמכים שונים כגון: נסח רישום, תשריט הבית, תקנון, הסכמות בעלי הדירות וגורמים נוספים ועוד. ההליך מתבצע בלשכת המפקח על המקרקעין.

בדומה להליך הרישום, גם הליך התיקון הינו הליך מורכב ולכן מומלץ להסתייע בעורך דין הבקיא בתחום. ליווי מקצועי יעזור לכם להימנע מקשיים בירוקרטיים והוצאות כספיות נוספות העלולות להיווצר ואף להגיע לסכומים גבוהים, עקב דרישות ובקשות בלתי פוסקות מצד המפקח על המקרקעין לתיקון המסמכים.

 

משרדנו בקיא ברישום ותיקון צווי בתים משותפים ובעל ניסיון של שנים, מה שתורם משמעותית לזירוז וייעול ההליך. משרדנו עורך את הבקשה עבורכם, דואג לקבלת הסכמת כל הגורמים הרלבנטיים וכן לכלל המסמכים הדרושים להליך, והכל תוך ליווי מקצועי ואישי עד להשלמת התהליך כולו.