רכישת דירת יד שניה
בירור הזכויות בנכס
בשלב הראשון, עוד לפני שניגשים לשלב עריכת חוזה המכר, יש לערוך בירור זכויות בנכס המדובר. עוה"ד יבדוק ויוודא ללא כל צל של ספק את סוג הזכויות בנכס הנמכר, את הבעלות החוקית בנכס הנמכר וכן כי זכויות הבעלים הנוכחי נקיות מחובות ושיעבודים לטובת צדדים שלישיים.
באם הנכס הנמכר רשום בלישכת רישום המקרקעין (טאבו) אזי הבדיקה הראשונית כאמור נעשית באמצעות הוצאת נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) מעודכן ומאושר. נסח טאבו הינו בעל חשיבות רבה, באשר הוא מהווה את "תעודת הזהות" של הנכס ובו יופיעו, בין היתר, פרטים פיזיים לגבי הנכס, נתונים לגבי משכנתאות ו/או עיקולים הרובצים על הנכס (במידה וישנם), אזהרות לביצוע פעולות בנכס כגון: הערות אזהרה, צווי הריסה, זיקת הנאה ועוד. בדיקה מוקדמת של אודות פרטים ונתונים אלו על ידי עורך הדין מגנה על הלקוח מפני "תאונות", וזאת עוד לפני חתימת חוזה המכר.
באם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יפנה עוה"ד לקבל אישור זכויות, שהינו האישור המקביל לנסח הטאבו, מאותם גורמים בכדי לקבל פרטים אודות משכנתאות ו/או הערות ו/או אזהרות הרשומות על הנכס.
בדיקות מול העירייה:
לרוכשי נכסים מומלץ לבדוק היטב את הנכס גם בתיק הבניין הקיים בעירייה בכדי לוודא שאין חריגות בנייה בנכס ו/או צווי הריסה ו/או פגמים תכנוניים אחרים אשר חשוב לדעת על קיומם בטרם מתחייבים לביצוע העסקה.
היטל השבחה
בדיקה נוספת אשר חשוב עד מאוד לבצעה טרם חתימת הסכם המכר נוגעת להיטל השבחה. היטל השבחה הינו תשלום המוטל על בעל נכס מקרקעין, אשר נהנה מאישור תוכנית מסויימת בנכס השייך לו או באזור בו ממוקם הנכס, כדוגמת תוכנית מתאר מקומית. תוכנית שכזו משביחה את הנכס ומעלה את ערכו ועל כן יש לשלם למדינה מס עבורה. החובה לשלם את ההיטל מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית ופרסומה. עם זאת, חובה זו ניתנת להתניה, כלומר שהצדדים יכולים להסכים ביניהם כי הקונה הוא זה שישלם מס זה.
לפיכך, בטרם חתימה על חוזה מכר, יש לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם ישנו חיוב בהיטל השבחה.
חתימה על הסכם:
לאחר בדיקת כל הזכויות במקרקעין על ידי עורך הדין, כפי שתואר לעיל, יכין עורך הדין הסכם/חוזה המתאים לצרכיו של הלקוח ואשר יעמוד על כל זכויותיו בהתאם לאופי העסקה. נושאים מהותיים אשר יכללו בחוזה הינם בין היתר עלות הנכס, מועד פינוי הדירה, מועדי התשלום, אופי התשלום, העברת הזכויות לקונים ועוד.
לאחר משא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים והגעה להסכמות בכל הנוגע לפרטים המופיעים בהסכם, ייקבע מועד לחתימה במעמד כל הצדדים ועורכי דינם.
שלב המו"מ בין עוה"ד הינו שלב חשוב ביותר במטרה להגן על זכויות הצדדים לעסקה.
הערת אזהרה:
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת ב לשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובה מפורטות כלל ההתחייבויות שבעל הנכס נתן עבור עסקאות שונות בנכס. מטרתה העיקרית של הערת האזהרה היא להזהיר ולהודיע את כל המתעניין בנכס לגביו נרשמה הערת האזהרה, כי קיימת כבר התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בו עסקה או אף להימנע מלעשות בו עסקה עם אדם אחר. הערת אזהרה הינה פעולת הגנה משמעותית עבור רוכש נכס – היא מגנה הן מפני התנהגויות שונות של המוכר והן מפני עיקולים או זכויות של צדדים שלישיים מאוחרים יותר.
בכדי להבטיח את זכויות הקונים נדרש עוה"ד לרשום הערת אזהרה בגין הסכם המכר באופן מיידי לאחר חתימתו על ידי הצדדים. בכך מבטיח עוה"ד את זכויות הוקנים בנכס עד לסיום העסקה והעברת הבעלות בטאבו, ומכאן חשיבותה הרבה.
במידה והנכס אינו רשום בטאבו יש לדווח על ההסכם לגורם אצלו רשומות הזכויות (כגון אצל החברה המשכנת ו/או רשות מקרקעי ישראל) ובמקרים כאלה אף מומלץ לרשום במקביל גם משכון על זכויות המוכרים ברשם המשכונות.
דיווח לרשות המיסים:
על פי חוק מיסוי מקרקעין, מחוייב כל רוכש של דירה לשלם למיסוי מקרקעין מס רכישה. זהו מס פרוגרסיבי, העולה בהתאם למחיר הדירה ונע בין 0% במדרגה הראשונה ועד 5% במדרגה הגבוהה (לבעלי דירה יחידה. רוכשים שהינם בעלי דירה נוספת משלמים מס גבוה יותר). על פי הקבוע בחוק, ישנם מספר ציבורים הזכאים להקלות במס הרכישה כגון: עולים חדשים, נכים, משפחות שכולות ועוד. וכן, ישנם אף מספר פטורים/הקלות המגיעים במקרים מסויימים מאוד כגון: עסקאות פינוי בינוי, עסקת העברה ללא תמורה (מתנה) ועוד.
כמו כן, בדומה למס רכישה, במקרים מסויימים יוטל גם חיוב בגין מס שבח. מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנצבר, כלומר השבח שנצבר לאדם עקב מכירת נכסו. המס מוטל רק על השבח שצבר הנכס בתקופת הבעלות ולא על הנכס כולו, לדוגמא: במידה ורכשתי נכס ב – 100 ₪ ומכרתי ב – 200 ₪ הרי שהשבח עליו יוטל המס הינו 100 ₪ בלבד. גם עבור החובה במס שבח ישנה מערכת פטורים/הקלות מסועפת הניתנת במקרים מסויימים.
המיסוי עבור רכישה או מכירה של דירה הינו אחת הסוגיות היותר מורכבות בתחום המקרקעין. לעיתים המיסוי אף הופך את ההעסקה מעסקה משתלמת לעסקת הפסד. על כן, ישנו צורך בליווי עו"ד המתמחה ברזי המקצוע ואשר ימנע עבורכם תקלות מיותרות והפסד כספי ניכר.
רשות מקרקעי ישראל:
רשות מקרקעי ישראל מחזיקה כ- 90% מאדמות מדינת ישראל. המנהל אינו מעביר בקרקעותיו בעלות אלא מחכיר אותם , כלומר משכיר אותם לתקופה מאוד ארוכה, בד"כ של 49 שנים עם אופציית הארכה.
על פניו, חכירת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל אינה פוגעת בזכויותינו משום שאנו רשאים להשכיר את הנכס, למכור אותו ואף לשעבד אותו, אולם עבור רוב הפעולות הללו ובוודאי אם אנו מעוניינים בתוספות בנייה בנכס, עלינו לקבל את הסכמת המנהל, שכן לבסוף הוא הבעלים הרשמי.
ישנם מקרים שבהם הזכויות בנכס רשומות הן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והן ברשות מקרקעי ישראל, ומצד שני ישנם מקרים רבים בהם הזכויות בנכס רשומות רק ברשות מקרקעי ישראל. הפרוצדורה וההתנהלות אל מול רשות מקרקעי ישראל היא שונה ונדרשת מומחיות של עוה"ד בקי בתחום בכדי להתנהל אל מול הרשות.
דמי חכירה:
עבור ההחכרה של הקרקע גובה רשות מקרקעי ישראל דמי חכירה. דמי החכירה הללו יכולים להיות משולמים מדי שנה, או מראש באמצעות פרוצדורה הנקראת היוון.
חשוב לציין כי בשנים האחרונות מתרחשת רפורמה במנהל מקרקעי ישראל שמטרתה לאפשר העברת בעלות בקרקע לידי חוכרים לאחר ביצוע היוון, לכן מומלץ לבדוק זכאות לכך.
דמי פיתוח:
דמי פיתוח הם סוג של מס. מטרת דמי הפיתוח הם מימון הנחת התשתיות המוניציפליות, כגון: מדרכות, כבישים, תעלות ניקוז, שטחים ציבוריים ועוד. דמי הפיתוח נחלקים לכמה סוגים וכן קיימים כמה נקודות זמן לחיובן.
מפני שמדובר בסכומי כסף לא קטנים מומלץ לבדוק את החיוב לעומק שכן לא אחת התגלו בו פגמים ואין להקל ראש בנושא זה.
ניתן להבין כי ניהול תהליך קנייה/מכירה של נכס מקרקעין הינו בעל מורכבות רבה ועל כן אינו מומלץ לביצוע ללא סמכות מקצועית.
משרד עורכי דין פרי לזר הינו משרד בעל סטנדרט שירות מהגבוהים ביותר, המתמחה בעסקאות נדל"ן על סוגיהם השונים. עו"ד פרי לזר תבטיח עבורכם שקט נפשי וליווי צמוד, אישי , מקצועי ואדיב לאורך כל שלבי העסקה.