רכישת דירה מחברות משכנות
רכישת דירה מחברה משכנת - או במילים אחרות מקבלן - היא נושא סבוך ומסועף המצריך מתן תשומת לב רבה למכלול גדול של פרטים.יש הסוברים כי העובדה שעוה"ד של הקבלן אחראי על רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על הנכס, מהווה ייצוג מספק, אך חשיבה שגויה זו עלולה לסכן את כספכם.
בניגוד למה שסוברים רבים, חשוב מאוד להבין כי עוה"ד מטעם הקבלן אינו דואג לאינטרסים שלכם, רוכשי הדירות, אלא מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד! החוזה הנחתם אל מול הקבלן הוא חוזה אחיד, הכולל גם תנאים מקפחים בחלקם, לכן על רוכש דירה מחברה משכנת להבטיח כי לצידו יימצא עו"ד ממולח ובקי בתחום, אשר יידע לעמוד על הזכויות והאינטרסים של הקונים אל מול הקבלן, לאורך כל ההליך הסבוך.
בירור אודות הקרקע:
תחילה, יש לוודא כי הקרקע עליה יבנה הנכס נמצא בבעלות או שמדובר באדמה השייכת למדינה (רשות מקרקעי ישראל) ובמקרה כזה הקבלן מבצע את הבניה מכוח חוזה פיתוח שנחתם בינו לבין רשות מקרקעי ישראל.
בירור אודות הקבלן:
חשוב לוודא כי הקבלן הינו קבלן מורשה דהיינו רשום בפנקס הקבלנים, בעל רישיון בתוקף ובעל סיווג מתאים לגביי סוג הבנייה המדוברת וגודלה.
כמו כן, רצוי לברר אודות מצבו הכלכלי של הקבלן ואם הוא מקבל לטובת הפרויקט המדובר ליווי בנקאי. הבנק לא נותן ליווי בנקאי ללא בדיקה מקדימה האם הפרויקט כלכלי ומהם סיכויי הצלחתו. כמו כן, הוא מספק תמיכה במידה והקבלן נכנס לקשיים ועל כן, לא מומלץ לרכוש דירה מפרויקט ללא ליווי בנקאי.
בטוחות:
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה–1974, תוקן על רקע "פרשת חפציבה" שהעלתה למודעות את הצורך בהעמדת בטוחות מספיקות לרוכשי דירות. החוק עוסק, בין היתר, באופן בו מבטיח הקבלן את רכישת הדירה של הקונה ומפרט את סוגי הערבויות אותם זכאי הקונה לקבל כנגד תשלום התמורה.
עפ"י סעיף 2 לחוק, לא יקבל מוכר מקונה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את השקעתו באחת מהדרכים הבאות:
מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידי הקונה.
ביטח עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
רשם הערת אזהרה לפי הוראות סעיף 126 לחוק מקרקעין.
העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.
חשוב להבין כי המשמעות של כל אחת מהערבויות שונה וכי יש להתאים את סוגי הערבויות לסוג העסקה ומצבו הרישומי של הקרקע, ולעיתים קרובות אף לדרוש שילוב של מספר בטוחות, לדוגמא: שילוב של ערבות בנקאית שהיא בטוחה פיננסית יחד עם הערת אזהרה שהיא בטוחה קניינית.
עו"ד מקצועי ידע לבחון היטב את סוגי הבטוחות ולנהל מו"מ עם הקבלן לענין הבטוחות, ובכך יוודא כי כספכם וזכויותיכם יהיו מוגנות, ולכן רצוי מאוד להיעזר בו בטרם הרכישה.
מחיר הדירה:
חשוב לשים לב כי מחיר הדירה עליו חותמים בחוזה המכר, הינו המחיר הסופי של הדירה על כל היבטיו (כולל הצמדות, מע"מ וכו'). חשוב לציין שמחיר הדירה אינו כולל אגרות ושכ"ט עו"ד מטעם הקבלן בגין רישום הזכויות הסופי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על שם הקונים (נכון להיום, שכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן הינו סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין). רצוי להבהיר נושא זה אל מול הקבלן בטרם החתימה ובאופן חד משמעי ולא להתיר פתח למחלוקות משפטיות בעתיד.
מפרט הדירה:
הקבלן מוטלת החובה לצרף את מפרט הדירה כנספח לחוזה וגם על מפרט הדירה עליו ניתן לנהל משא ומתן מקביל.
על המפרט להכיל בצורה ברורה את כל מה שסוכם במהלך המו"מ בין הקונים לבין הקבלן ו/או אנשי השיווק מטעמו בנוגע לדירה, לדוגמה: נקודות חשמל נוספות, סוג הריצוף וכו'.
מועד מסירת החזקה:
למרות הרצון לקבל את הדירה בהקדם, אין לנהוג בחיפזון לענין מועד מסירת הדירה, אלא רק לאחר שווידאתם כי כל זכויותיכם כקונים לא תפגענה.
תחילה, יש לוודא כי מוגדר בחוזה באופן חד משמעי תאריך המסירה וכי הקבלן לא שומר לעצמו את הזכות להאריך את המועד ללא תשלום פיצוי. נהוג לתת לקבלן תקופת הארכה סמלית של 90 ימים מעבר למועד המסירה המוסכם בחוזה, אך מעבר לכך עו"ד ממולח יוודא כי כל איחור יומי או חודשי נוסף יזכה אתכם בפיצוי שווה ערך לדמי שכירות בדירה שכזו (למעט במקרים בהם העיכוב אינו נגרם בעטיו של הקבלן).
בנוסף, מומלץ לבצע בדיקה יסודית בדירה אחר ליקויים ו/או פגמים באמצעות בעל מקצוע מתאים (כגון מהנדס או אדריכל) ולערוך פרוטוקול מסירה מפורט, בו יתועדו כלל הפגמים שנמצאו בנכס.
כמו כן, יש לוודא כי הבניין קיבל טופס 4 (טופס אכלוס) מטעם הרשות.
תקופת אחריות ובדק:
אחריות הקבלן על ליקויים בדירה הנרכשת קבועה בחוק והיא מחולקת לתקופות שונות ופגמים שונים:
תקופת הבדק – תחילתה מרגע מסירת הדירה והיא חלה בין שנה ל – 7 שנים (תלוי בסוג הפגם). בתקופה זו, הקבלן חב באחריות מוחלטת, למעט במצבים של אשם תורם מצד הרוכש.
תקופת האחריות – תקופה זו מתחילה בתום תקופת הבדק. בתקופה זו הקבלן חב 3 שנים נוספות באחריות על כל הפגמים, אלא אם יוכח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
מתום תקופת האחריות ואילך – הקבלן חב רק במקרה של אי התאמה יסודית כקבוע בחוק.
חשוב לזכור כי לא ניתן להתנות בחוזה המכר על תקופת הבדק או תקופת האחריות.
רישום בית משותף:
בית משותף הוא בית שיש בו לפחות שתי דירות ואשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים. הליך רישום בית משותף הינו הליך מורכב, הכרוך בבירוקרטיה רבה ויכול אף לעיתים, אם דרושה גם פרצלציה, להימשך שנים.
קיימים מספר יתרונות ברישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים, ומכאן חשיבותו של רישום זה.
לדוגמא: הרישום מוביל להסדרת הזכויות בין הדיירים, לרבות בכל הקשור לרכוש המשותף והצמדות לדירה מסויימת, הרישום מעניק תוקף חוקי לבעלותכם והוא המרשם המהימן ביותר בישראל ועוד.
מסיבות אלו ועוד רבות, חשוב להבטיח כי הקבלן ישלים הליכים אלו ולא ידרוש תשלומים נוספים בגינם (למעט אגרות וכד').
יצויין כי חוק המכר קובע, בין היתר, את הזמנים בהם על הקבלן לבצע את הרישומים של הנכסים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מפאת ההליכים הסבוכים אשר פורטו לעיל, מפאת הסכומים הגדולים המאפיינים סוגי עסקאות שכאלו ומאחר ומדובר בעסקה בעלת חשיבות עצומה בחייו של אדם, ברור לכל כי יש צורך בסיוע של עורך דין מקרקעין מקצועי מטעמכם לליווי ההליך.
משרד עו"ד פרי לזר הינו משרד מקצועי, בעל ניסיון רב בעסקאות נדל"ן ובעבודה מול חברות משכנות, אשר יעמוד על הזכויות והאינטרסים שלכם, והכל תוך מתן יחס אישי ואדיב.
